El Consejo de Ministros ha aprobado dos reales decretos-ley con medidas sobre alquileres, desahucios, vivienda asequible y acceso a la propiedad. En la provincia de Almería, los principales colectivos potencialmente beneficiarios son los inquilinos con contratos próximos a finalizar, hogares vulnerables sin alternativa habitacional, jóvenes y familias con rentas bajas o medias, además de quienes quieran acceder a su primera vivienda.
El Consejo de Ministros aprobó este martes, 29 de septiembre, un nuevo paquete de medidas en materia de vivienda destinado, según el Gobierno, a reforzar la función social de la vivienda, mejorar la estabilidad de los alquileres y ampliar la oferta de vivienda asequible. El paquete se articula en dos reales decretos-ley: uno concentra las principales medidas de protección y oferta y otro aborda específicamente la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Entre las medidas aprobadas figuran la ampliación de la protección frente a determinados desahucios hasta finales de 2030, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler, nuevas reglas para los alquileres de temporada y por habitaciones, limitaciones a determinadas compras especulativas y medidas fiscales destinadas a favorecer el alquiler residencial y la vivienda asequible.
La aplicación concreta de buena parte de estas medidas dependerá de las circunstancias de cada hogar, de la situación del contrato y, en algunos casos, de la actuación de las administraciones competentes.
Qué cambia para los inquilinos
Una de las medidas con efecto más directo para los arrendatarios es la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años en determinados contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. Para acogerse a esta medida, el contrato debe estar vigente y el inquilino debe encontrarse al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
El paquete también introduce una regulación específica de los alquileres de temporada y por habitaciones. Cuando un contrato temporal no tenga una causa expresa, real y acreditada que justifique esa temporalidad, podrá pasar a considerarse un contrato de vivienda habitual. Además, el conjunto de las rentas obtenidas por el alquiler de las habitaciones de una vivienda no podrá superar el importe correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
Otro de los cambios afecta a la actualización de las rentas. El decreto establece una limitación extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027: cuando el precio del alquiler supere el límite máximo del índice de precios de referencia no se aplicará actualización y, cuando no lo supere, la actualización podrá llegar hasta el 2% en ausencia de pacto entre las partes.
El paquete incorpora además una deducción fiscal del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. La medida tiene especial incidencia potencial entre jóvenes y hogares con rentas medias y bajas.
Protección frente a los desahucios
Las nuevas medidas también refuerzan la protección de las personas vulnerables que afrontan un procedimiento de desahucio y no disponen de una alternativa habitacional.
Cuando la vivienda sea propiedad de determinadas entidades consideradas fondos de inversión especulativa y la persona afectada carezca de alternativa habitacional, el procedimiento podrá quedar suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 mientras subsistan las circunstancias que justifican la suspensión.
El decreto introduce además una figura de enervación extraordinaria. Cuando exista un procedimiento de desahucio por impago y no se ofrezca una alternativa habitacional, se establece un plazo de dos meses durante el cual el procedimiento permanecerá suspendido y podrá ponerse fin al proceso mediante el mecanismo previsto en la norma. Si no se produce esa enervación, la suspensión continuará hasta que la Administración competente cumpla con su obligación de ofrecer una alternativa habitacional.
El nuevo régimen también contempla que, en determinados casos, las administraciones competentes puedan asumir compensaciones por las rentas dejadas de percibir y determinados gastos, siempre dentro de los límites establecidos por la norma.
En este apartado, por tanto, los posibles beneficiarios en Almería serían fundamentalmente hogares en situación de vulnerabilidad económica o habitacional que se enfrenten a un desahucio y carezcan de una alternativa adecuada. La norma no establece una protección automática para cualquier procedimiento: deben concurrir las condiciones previstas y corresponde al órgano judicial aplicar el régimen correspondiente.
Qué colectivos pueden verse afectados en Almería
Almería parte de un contexto de fuerte demanda residencial. La provincia tenía 770.554 habitantes a 1 de enero de 2025, según los datos del INE, una población que se ha incrementado en los últimos años.
No existe, en las fuentes oficiales consultadas, una estimación que permita traducir directamente las nuevas medidas a un número concreto de beneficiarios en la provincia. La razón es que muchas de ellas dependen de circunstancias individuales —ingresos, situación del contrato, vulnerabilidad, propiedad del inmueble o intención de adquirir una primera vivienda— y no simplemente del lugar de residencia.
Sí pueden identificarse, sin embargo, varios colectivos almerienses potencialmente afectados.
El primero es el de los inquilinos con contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que cumplan los requisitos establecidos para solicitar la prórroga extraordinaria.
También pueden verse beneficiados los jóvenes y hogares con ingresos inferiores al límite fiscal establecido, por la nueva deducción del alquiler. El INE señala que en España el 44,3% de las personas de entre 26 y 34 años vivía con sus padres en 2025 y que, entre quienes se encontraban en esa situación, un 47,3% señalaba como razón principal que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda.
En Almería, además, existe un colectivo potencial relacionado con la primera adquisición de vivienda. El nuevo mecanismo estatal denominado TU CASA contempla préstamos a quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, por un importe de hasta el 20% del valor de la vivienda y con un máximo de 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones, con un plazo de hasta diez años. La propia norma señala que los objetivos, beneficiarios y límites deberán desarrollarse mediante regulación posterior.
Por tanto, esta medida podría resultar especialmente relevante para personas que actualmente no consiguen reunir todo el capital necesario para acceder a su primera vivienda, aunque todavía no es posible determinar cuántos almerienses podrán acogerse finalmente.
Más vivienda asequible y medidas sobre pisos vacíos
El paquete aprobado también incorpora medidas destinadas a incrementar la oferta residencial. La norma define como vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio. Además, crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social para financiar proyectos innovadores y atraer inversión privada hacia vivienda con impacto social positivo.
También se introducen incentivos fiscales para propietarios que destinen viviendas al alquiler residencial a precios asequibles, al alquiler social o a determinados programas públicos. Las viviendas rehabilitadas recientemente también pueden beneficiarse de reducciones fiscales vinculadas al alquiler.
Los ayuntamientos podrán asimismo establecer recargos en el IBI sobre determinadas viviendas desocupadas de forma permanente y sin causa justificada. El recargo puede alcanzar el 50% y, en determinados supuestos, llegar hasta el 100%, con reglas específicas según el número de viviendas del titular y el tiempo que permanezcan vacías.
En el caso de Almería, estas medidas pueden adquirir especial relevancia en municipios con elevada presión turística y residencial, aunque su aplicación efectiva dependerá de las decisiones de cada ayuntamiento, de las características del parque inmobiliario y de las competencias autonómicas y locales.
El Gobierno ha aprobado así un conjunto de medidas que afectan a distintas fases del acceso a la vivienda: desde la permanencia en el alquiler y la protección frente a los desahucios hasta la compra de la primera vivienda y el incremento del parque residencial asequible. En Almería, la dimensión real de sus efectos dependerá ahora de cuántos hogares cumplan los requisitos y de cómo se desarrollen y apliquen las nuevas disposiciones.
