La Audiencia Provincial de La Rioja confirma una medida excepcional tras acreditar malos olores, suciedad y la persistencia de una situación que afectaba a la convivencia y salubridad del edificio. La Audiencia Provincial de La Rioja ha confirmado la condena a una propietaria que deberá permanecer seis meses sin utilizar su vivienda después de que la comunidad de propietarios acreditara una situación continuada de insalubridad y graves molestias ocasionadas por las condiciones del inmueble y la presencia de numerosos animales.
La resolución, dictada el 12 de marzo de 2026, desestima el recurso presentado por la propietaria y confirma íntegramente la sentencia dictada en julio de 2024 por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Logroño. El tribunal considera que las circunstancias acreditadas justifican la aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite, en los casos más graves, privar temporalmente del uso de una vivienda al responsable de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Olores de orines y excrementos que afectaban a todo el edificio
El origen del conflicto estaba en las condiciones en las que se mantenían los animales dentro de la vivienda. Según recoge la resolución judicial, la propietaria tenía en el domicilio varios perros y gatos, una situación que provocaba fuertes olores de orines y excrementos, además de la presencia de insectos. Los vecinos denunciaron reiteradamente que los malos olores procedentes del inmueble se extendían por las zonas comunes del edificio y afectaban directamente a la convivencia y a las condiciones de salubridad.
La comunidad llegó a comunicar los hechos en sus juntas de propietarios y el administrador pudo comprobar personalmente el olor desagradable existente en las plantas próximas a la vivienda y en el ascensor. La sentencia señala que los olores eran «nauseabundos, insoportables, continuos» y los relaciona con las condiciones insalubres en las que se encontraban los animales y con la falta de higiene de la vivienda.
La comunidad llevaba años intentando solucionar el problema
Uno de los elementos determinantes para el tribunal fue que no se trataba de un episodio puntual. La comunidad había realizado diferentes requerimientos para intentar poner fin a la situación. En junio de 2022 ya se habían planteado en junta las quejas por los malos olores, los insectos y la presencia de animales.
Posteriormente, en noviembre de ese mismo año, los propietarios acordaron emprender acciones legales. La comunidad también realizó requerimientos específicos a la propietaria para que solucionara las condiciones de la vivienda. La resolución considera especialmente relevante que, pese a las actuaciones de la comunidad, de la Policía Local y de los servicios sociales, la situación se mantuviera.
La Audiencia Provincial no se limitó a valorar las declaraciones de los vecinos. La sentencia recoge la existencia de prueba testifical y documental, además de las actuaciones realizadas por la Policía Local. El tribunal destaca que la prueba permitió constatar la persistencia de las molestias y su relación con las condiciones del inmueble. La Audiencia considera que la conducta reunía las características necesarias para aplicar el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: persistencia, gravedad y afectación real de la convivencia.
El caso pone el foco en una de las medidas más contundentes previstas por la legislación de propiedad horizontal. El artículo 7.2 de la Ley 49/1960 establece que, cuando en una vivienda o local se desarrollen actividades prohibidas o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, el presidente de la comunidad debe requerir previamente al responsable para que cese.
Si la conducta continúa, la comunidad puede acudir a los tribunales. En caso de sentencia estimatoria, el juez puede acordar, además del cese definitivo y las indemnizaciones que correspondan, la privación del derecho al uso de la vivienda o local durante un periodo máximo de tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados. Por tanto, los seis meses impuestos en este caso están muy por debajo del máximo legal de tres años.
La demandada recurrió la sentencia argumentando, entre otras cuestiones, que no se habían acreditado molestias suficientemente graves y que la privación del uso de la vivienda resultaba desproporcionada.
También alegó su situación personal y una supuesta situación de vulnerabilidad. La Audiencia rechazó estos argumentos. Consideró que la permanencia de la situación durante un periodo prolongado, la falta de colaboración para resolverla y la intensidad de las molestias justificaban la medida.
El tribunal concluyó que seis meses sin poder utilizar la vivienda no constituían una respuesta excesiva, especialmente teniendo en cuenta la gravedad y persistencia de la situación acreditada.
La condena no supone que la propietaria pierda el inmueble. Se trata de una privación temporal del derecho de uso, una medida civil destinada a poner fin a una situación que perjudica al resto de propietarios. La diferencia es importante: la titularidad de la vivienda continúa siendo de la propietaria, pero durante los seis meses establecidos judicialmente no puede utilizarla.
La jurisprudencia ha aplicado esta posibilidad también en otros conflictos vecinales. En una sentencia anterior de la propia Audiencia Provincial de La Rioja, por ejemplo, se confirmó una privación de uso durante un año en un caso en el que se habían acreditado ruidos y música a cualquier hora, problemas de salubridad relacionados con perros e insultos y amenazas a vecinos.
Un precedente relevante para las comunidades de propietarios
La resolución de La Rioja deja así un mensaje claro para las comunidades de propietarios: cuando las molestias son graves, continuadas y pueden acreditarse mediante pruebas, la legislación ofrece mecanismos para obligar al responsable a ponerles fin.
Pero también establece una segunda enseñanza: la privación temporal del uso de una vivienda es una medida excepcional que debe estar respaldada por hechos suficientemente graves y por el cumplimiento de los pasos legales previos.
En este caso, la Audiencia Provincial consideró acreditado que la comunidad había intentado solucionar durante años una situación que afectaba a la salubridad del edificio y que, ante la persistencia del problema, la respuesta judicial de seis meses de privación del uso de la vivienda era proporcionada.
La sentencia confirma, en definitiva, que ser propietario de una vivienda no permite utilizarla de cualquier manera cuando las consecuencias afectan de forma grave y continuada a los derechos de los demás vecinos. Cuando la convivencia y la salubridad del inmueble quedan comprometidas y la situación persiste pese a los requerimientos, un tribunal puede llegar a ordenar que el propietario abandone temporalmente el uso de su propia casa.
