El Gobierno ha vuelto a actualizar los coeficientes máximos que se utilizan para calcular la plusvalía municipal, el impuesto que se paga por el incremento de valor del suelo urbano cuando se vende, dona o hereda una vivienda. La medida se ha aprobado mediante un Real Decreto-ley y, de confirmarse en el Congreso, supondrá subidas relevantes del impuesto en buena parte de las transmisiones realizadas tras menos de 15 años de tenencia del inmueble.
La actualización contempla incrementos que, en algunos supuestos, alcanzan hasta el 40%, afectando especialmente a operaciones realizadas entre los 9 y los 12 años después de la compra de la vivienda. El objetivo declarado del Ejecutivo es desincentivar las operaciones de carácter especulativo, penalizando las ventas a corto y medio plazo. En el lado contrario, el decreto introduce una rebaja de los coeficientes —de hasta el 12,5%— para transmisiones realizadas tras 17 años o más de tenencia.
Estos coeficientes son los mismos que el PSOE registró en el Congreso de los Diputados el pasado mes de mayo dentro de un paquete más amplio de medidas fiscales vinculadas al mercado de la vivienda, que incluía propuestas como la subida del IVA a los pisos turísticos o un mayor gravamen a las socimis y a la vivienda vacía. Ante la ausencia de Presupuestos Generales del Estado para 2026, el Ejecutivo ha optado por actualizar la plusvalía a través de un Real Decreto-ley.
El texto, publicado en el BOE el pasado 24 de diciembre, deberá ser convalidado en un plazo máximo de 30 días para que los nuevos coeficientes entren definitivamente en vigor. De no hacerlo, perderá eficacia, como ya ocurrió el año pasado con una actualización similar que no logró el respaldo parlamentario.
Los mayores incrementos se concentran en transmisiones realizadas en los primeros años tras la compra, con subidas destacadas en operaciones efectuadas antes de un año, a los 2 y 3 años, y especialmente entre los 7 y los 15 años. A partir de los 17 años, los coeficientes se reducen, lo que abarata el coste fiscal de vender o transmitir la vivienda.
Expertos en fiscalidad recuerdan que, si el Real Decreto-ley no se convalida dentro del plazo legal, dejarán de aplicarse los nuevos coeficientes y volverán a estar vigentes los anteriores, tal y como sucedió con los aprobados para 2025. Esta incertidumbre obliga a extremar la cautela en las operaciones inmobiliarias previstas para el inicio de 2026.
Desde el ámbito jurídico se recomienda, por un lado, esperar a que se aclare la situación parlamentaria en aquellas transmisiones que resultarían más gravosas con los nuevos coeficientes, y, por otro, adelantar las operaciones que puedan beneficiarse de las reducciones previstas para inmuebles con una larga antigüedad.
La actualización anual de estos coeficientes tiene su origen en la reforma aprobada en 2021 para adaptar la plusvalía municipal a la sentencia del Tribunal Constitucional, que declaró inconstitucional el sistema anterior por asumir siempre la existencia de un incremento de valor, incluso cuando la vivienda se vendía con pérdidas. Desde entonces, la normativa permite revisar cada año los coeficientes para ajustarlos a la evolución real del mercado inmobiliario.
Además, la legislación vigente reconoce a los ayuntamientos la posibilidad de corregir hasta un 15% a la baja el valor catastral del suelo, lo que permite adaptar el impuesto a la realidad económica de cada municipio, una cuestión especialmente relevante para localidades de la provincia de Almería con comportamientos muy dispares del mercado inmobiliario.
