El mercado hipotecario español está cambiando de nuevo de rumbo. El repunte de los tipos de interés y el encarecimiento de las hipotecas a tipo fijo están devolviendo protagonismo a una fórmula que había perdido fuerza: las hipotecas mixtas, que combinan un periodo inicial con un interés fijo y posteriormente pasan a estar vinculadas a un tipo variable.
La evolución reciente del euríbor ayuda a explicar este giro. El índice a 12 meses cerró agosto en el 2,954%, frente al 2,855% de julio y 0,84 puntos por encima del nivel registrado un año antes. Se trata, además, de su valor medio mensual más elevado en dos años.
En este escenario, las familias que buscan financiación se encuentran con una disyuntiva cada vez más compleja. El tipo fijo ofrece protección frente a futuras subidas, pero las entidades están encareciendo esta modalidad. Las mixtas, en cambio, permiten acceder inicialmente a un interés más bajo a cambio de asumir el riesgo de que la cuota aumente cuando finalice el periodo fijo.
Una modalidad que recupera terreno
Los datos de idealista/hipotecas reflejan con claridad este cambio. Las operaciones mixtas representaron el 15% de las hipotecas intermediadas durante julio, prácticamente el triple que a comienzos de año y su mayor peso de los últimos diez meses. La explicación está relacionada con el comportamiento de los tipos. Cuando el euríbor aumenta, las hipotecas variables pierden atractivo y las fijas se encarecen, mientras que las entidades pueden ofrecer condiciones relativamente competitivas durante los primeros años de una hipoteca mixta.
La oferta disponible muestra actualmente tipos fijos iniciales que, dependiendo del plazo y de las bonificaciones, pueden situarse aproximadamente entre el 1,8% y el 3%, mientras que las TAE se mueven en niveles superiores. En los periodos fijos más largos, de cinco o diez años, los tipos son generalmente más elevados. Pero el atractivo inicial no debería ocultar la cuestión fundamental: una hipoteca mixta no elimina el riesgo de los tipos de interés, simplemente lo aplaza.
El momento decisivo llega cuando termina el tramo fijo
La principal ventaja de este producto —una cuota inicial más contenida— es también su principal elemento de riesgo. Una vez finalizado el periodo fijo, el préstamo pasa normalmente a un tipo variable compuesto por el euríbor más un diferencial. Por eso, una hipoteca que hoy resulta cómoda puede convertirse en una carga considerable dentro de tres, cinco o diez años si los tipos permanecen elevados.
El propio análisis de idealista/hipotecas recomienda hacer simulaciones antes de contratarla: no basta con calcular cuánto se pagará durante los primeros años, sino que conviene comprobar cuál sería la cuota si el euríbor se mantuviera en los niveles actuales o incluso aumentara, llevando el interés del préstamo hacia el entorno del 3,5%-4%.
La estadística oficial también refleja que el mercado hipotecario continúa activo. El INE registró 45.907 hipotecas sobre viviendas en junio, un 10,8% más que un año antes, con un importe medio de 178.365 euros y un tipo de interés medio inicial del 2,96%.
En definitiva, el regreso de las hipotecas mixtas no responde tanto a una moda como a una adaptación del mercado a un nuevo escenario financiero. Con el dinero más caro, los bancos encuentran en esta fórmula un punto intermedio entre el fijo y el variable, mientras los compradores buscan reducir el coste de entrada.
La clave, sin embargo, está en no confundir una cuota inicial más barata con una hipoteca necesariamente más barata. La decisión dependerá de cuánto tiempo se pretenda mantener el préstamo, de la capacidad futura de pago y, sobre todo, de cuánto riesgo esté dispuesto a asumir cada hogar.
