Nueva entrega de la serie. Este otoño, el alquiler ha cambiado de arriba abajo: han llovido decretos y hay novedades gordas según cómo alquiles tu casa —a largo plazo, por temporada o a turistas—. Si tienes una vivienda en el Parque y piensas ponerla en renta, esto te interesa. Te lo contamos en lenguaje llano.
Vaya racha llevamos los del ladrillo: entre septiembre y octubre se han aprobado varios reales decretos de vivienda que han puesto el alquiler patas arriba. No te vamos a soltar el rollo jurídico (para eso están tu asesor y el BOE), pero sí lo esencial, ordenado por el tipo de alquiler que tengas en mente. Avisamos de una cosa: es todo tan reciente que algún fleco aún se está afinando, así que, antes de firmar nada, déjate asesorar.
Si alquilas a largo plazo (a un inquilino para vivir)
Aquí manda la estabilidad para el inquilino. Las subidas de renta de los contratos en vigor están topadas en el 2% durante 2026 y 2027; los contratos se prorrogan de forma casi automática por periodos largos (cinco años si el casero es particular, siete si es empresa), y hay que avisar con antelación: seis meses el propietario si no renueva, dos meses el inquilino.
La buena noticia para Almería es que los topes «duros» de las zonas tensionadas no se aplican aquí, porque Andalucía no las ha declarado. Y hay zanahoria fiscal: el alquiler de vivienda a largo plazo da derecho a una buena reducción en el IRPF del casero —de partida, la mitad del beneficio, y más en algunos casos—, una ventaja que ni el turístico ni el de temporada tienen. Conclusión: alquilar a largo plazo sigue siendo una opción estupenda, pero el contrato hay que planteárselo con cabeza y a largo recorrido.
Si alquilas «por temporada» (ojo, aquí está el gran cambio)
El alquiler de temporada —tan típico aquí para los meses de invierno— ya no vale como atajo para esquivar los contratos largos. Ahora exige una causa real y acreditable que justifique que es temporal (un trabajo de unos meses, unos estudios, un tratamiento médico…), y la prueba la tiene que poner el propietario. ¿Y si no hay causa que lo justifique? Pues que el contrato pasa a considerarse de vivienda habitual, con sus cinco o siete años de prórroga… ¡y con efectos desde el día de la firma! Así que, si piensas alquilar por temporada, que sea de verdad por temporada y bien documentado.
Si alquilas a turistas (el vacacional)
Lo más movido. Para poner tu casa como vivienda de uso turístico en Andalucía necesitas, por este orden: la licencia (o declaración) municipal de cambio de uso, inscribirte en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y, si estás en un edificio con comunidad, el visto bueno de tres quintas partes de los vecinos (que también pueden prohibirlo). Aquel registro único estatal del que tanto se habló lo anuló el Tribunal Supremo, así que el número que vale es el andaluz.
Y la novedad que más duele al bolsillo: desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres turísticos de corta estancia (30 noches o menos) dejan de estar exentos de IVA y pasan a llevar un 10% (el mismo que un hotel). Los alquileres de más de 30 noches siguen sin IVA.
¿Y esto qué significa para ti?
Pues que, según cómo quieras alquilar, el papeleo y las cuentas cambian bastante. No hay una opción «mejor» universal: depende de tu casa, de tu zona y de lo que busques. Lo que sí te decimos, con la mano en el corazón, es que no te guíes por lo que se cuenta en la barra del bar: esto es muy nuevo, tiene letra pequeña y cada caso es un mundo. Infórmate bien —y, si quieres, te ayudamos a ver qué encaja contigo—.
Y una reflexión final, porque ya se nota en la zona: con el endurecimiento de las condiciones, muchos propietarios están retirando sus casas del mercado del alquiler. Si la tuya era una fuente de ingresos y alquilarla ha dejado de compensarte, recuerda que puede volver a serlo de otra manera: al venderla, ese inmueble se convierte otra vez en dinero que trabaja para ti. No es la única salida, pero sí una que conviene tener sobre la mesa; y para eso, ya sabes dónde estamos. La semana que viene, más.
